Posso cobrar aluguel de herdeiro que mora no imóvel recebido de herança?

Quando uma pessoa morre, é comum que algum herdeiro passe a morar no imóvel que era do falecido, principalmente quando ele não tem residência própria. Quando todos os demais herdeiros estão de acordo, não há maiores problemas.

Porém, o que ocorre com mais frequência é que os demais herdeiros não concordam com essa utilização, até porque, além de também não possuírem residência própria, ainda são impedidos de usar o imóvel recebido de herança, pois ele está sendo utilizado por outro herdeiro.

Algumas vezes, o interesse dos herdeiros não é o uso próprio do imóvel, mas sim a sua locação ou venda, com o objetivo de gerar renda para conseguirem abrir o inventário ou para realizar o pagamento de despesas, impostos ou dívidas do falecido.

Seja qual for o motivo da discordância, é certo que o patrimônio do falecido pertence a todos os herdeiros, e por isso todos têm igual direito a usufruir dele, de forma direta (usando o imóvel) ou indireta (alugando ou vendendo).

Portanto, a resposta é sim, o herdeiro que mora sozinho no imóvel de herança deve pagar aluguel aos herdeiros que não estão utilizando o imóvel e que não estão de acordo com o uso.

Porém, para que isso seja possível, é necessário que sejam adotadas algumas providências, e o primeiro passo é saber se os herdeiros já abriram o inventário do falecido.

Índice

1. Quando o inventário ainda não foi aberto

2. Quando o inventário já foi aberto

3. Qual o valor do aluguel que deve ser pago?

4. Para quem o aluguel deve ser pago?

5. Desde quando o herdeiro deverá pagar o aluguel?

6. Existe alguma situação em que o herdeiro não precisa pagar o aluguel?

7. E como ficam as benfeitorias realizadas pelo herdeiro no imóvel?

1. Quando o inventário ainda não foi aberto

A situação mais comum é que ainda não haja inventário aberto. Nesses casos, os herdeiros que não estão de acordo devem manifestar expressamente a sua discordância ao herdeiro que ocupa o imóvel através de uma notificação extrajudicial.

É importante que a notificação seja feita da forma correta para que não haja problemas posteriormente caso seja necessário ingressar com uma ação judicial.

Assim, a notificação deve conter, pelo menos, os seguintes requisitos:

1) O pedido para que o herdeiro pague o aluguel ou desocupe o imóvel;

2) O prazo razoável para o herdeiro realizar o pagamento ou desocupar o imóvel;

3) O valor do aluguel que está sendo pedido;

4) A indicação da pessoa para quem se deve pagar o aluguel;

5) As consequências que o herdeiro irá sofrer caso não adote nenhuma conduta, ou seja, a indicação de que a inércia dele poderá ensejar o ajuizamento de uma ação judicial para cobrar os aluguéis ou até mesmo de uma ação possessória para retirá-lo do imóvel.

Se mesmo após a notificação o herdeiro não desocupar o imóvel e não efetuar o pagamento do aluguel, é necessário que sejam adotadas as medidas judiciais adequadas ao caso, como o ajuizamento de uma ação de arbitramento e cobrança de aluguéis e uma ação possessória para reaver o imóvel.

2. Quando o inventário já foi aberto

Se já existe inventário em andamento, é necessário que essa situação de ocupação do imóvel seja levada ao conhecimento do juiz para que ele determine a intimação do herdeiro que reside no imóvel para se manifestar.

Porém, como as intimações judiciais costumam ser demoradas, é possível e bastante recomendável que o herdeiro discordante faça a notificação extrajudicial da forma como foi mencionado acima, mesmo já existindo inventário aberto. Nesse caso, a notificação extrajudicial realizada será levada ao processo e, se já tiver decorrido o prazo sem o pagamento do aluguel, deverá ser solicitado ao juiz o arbitramento do valor do aluguel.

É importante ter em mente que cada juiz atua de uma forma diferente, sempre de acordo com o caso concreto que está sendo discutido, e é bastante frequente que o juiz determine o ajuizamento de uma outra ação judicial, separada do inventário, para decidir acerca do aluguel. Aliás, esse é o procedimento mais recomendado, para que não haja tumulto e atraso no processo do inventário.

Outro ponto muito importante que deve ser observado quando há inventário aberto, e que geralmente é esquecido, é o fato de que é obrigação do inventariante estar atento a essas situações em que o imóvel está sendo ocupado por apenas um herdeiro e adotar as providências necessárias. Assim, o inventariante sempre deve informar para o juiz se há algum imóvel ocupado exclusivamente por algum herdeiro e informar também se essa situação é consensual ou não, adotando as providências necessárias caso não haja acordo entre os herdeiros.

Se ele não fizer isso, poderá até ser removido do cargo de inventariante, porque não está fazendo uma gestão adequada do patrimônio deixado pelo falecido, que poderia estar sendo utilizado para gerar renda para a quitação das dívidas e impostos, por exemplo.

Agora, vejamos alguns pontos importantes sobre o aluguel:

3. Qual o valor de aluguel que deve ser pago?

Em regra, o valor do aluguel que está sendo cobrado deve ser pelo valor locativo de mercado e proporcional aos quinhões dos herdeiros que não estão de acordo com a ocupação do imóvel.

Portanto, é necessário que os herdeiros discordantes realizem pelo menos uma pesquisa de mercado para identificar o valor locativo de mercado do imóvel. Recomenda-se, inclusive, contratar uma avaliação profissional por um corretor de imóveis para identificar de forma técnica e mais precisa qual é o valor adequado.

A proporcionalidade dos aluguéis em relação aos quinhões dos herdeiros que discordam da utilização do imóvel deve ser verificada caso a caso. O que se observa com mais frequência nas decisões judiciais é que o juiz fixa o aluguel abatendo a quota que o ocupante do imóvel teria direito. Exemplo: existem 4 herdeiros, sendo que um deles está ocupando o imóvel e todos os outros 3 herdeiros discordam dessa ocupação. Verifica-se por avaliação técnica que o valor locativo do imóvel é de R$ 4.000,00 por mês. Geralmente, determina-se que o herdeiro ocupante do imóvel pague em juízo o valor de R$ 3.000,00, porque seria o que os outros herdeiros teriam direito (cada um com direito a R$ 1.000,00).

Porém, deve-se ficar atento se o valor do aluguel será destinado para quitar dívidas do falecido ou se vai ser entregue diretamente para os herdeiros. Quando o valor é utilizado para quitar dívidas e despesas, o mais adequado é que o herdeiro ocupante pague a integralidade do valor do aluguel (R$ 4.000,00), porque a parte dele também deve contribuir para o pagamento das dívidas, assim como a parte dos demais herdeiros, e é exatamente isso o que ocorreria se o imóvel estivesse locado para um locatário qualquer, que não é herdeiro. O valor integral do aluguel iria servir para a quitação dessas despesas.

É importante lembrar também que, além de pagar o aluguel, o herdeiro ocupante do imóvel deve arcar sozinho com as despesas ordinárias decorrentes do uso do imóvel, como IPTU e taxa condominial.

4. Para quem o aluguel deve ser pago?

Não se deve esquecer que, quando uma pessoa falece e deixa bens, o principal objetivo sempre deve ser a realização e finalização do inventário, com o pagamento de todas as dívidas e pendências do falecido, para depois dividir o que sobrou, inclusive o imóvel que está sendo ocupado por um dos herdeiros e que está ocasionando os litígios.

Por esse motivo, a regra é que o valor dos aluguéis seja destinado a quitar as dívidas pendentes do falecido. Em alguns caso, o juiz aceita que o valor seja dividido entre os herdeiros, principalmente quando for comprovada a necessidade desses valores para a manutenção e sobrevivência do herdeiro.

Assim, se já houver inventário aberto e em andamento, ou se tiver sido ajuizada uma ação de arbitramento e cobrança dos aluguéis, o juiz determinará o destino do aluguel, se será utilizado para o pagamento das dívidas do falecido no inventário ou se vai ser rateado entre os herdeiros.

Quando não há inventário aberto, o valor deve ser pago ao herdeiro que não está de acordo com a ocupação e que realizou a notificação ao herdeiro ocupante.

5. Desde quando o herdeiro deverá pagar o aluguel?

O valor do aluguel é devido, geralmente, desde a notificação judicial ou extrajudicial para que o herdeiro ocupante pague o aluguel ou desocupe o imóvel.

Em alguns casos, se houver provas suficientes, o juiz pode entender que a discordância já havia sido manifestada anteriormente à notificação e determinar o pagamento de aluguéis retroativos. Essa situação é mais rara de acontecer e é mais complexa, e, por isso, precisa ser analisada de forma mais detalhada caso a caso.

6. Existe alguma situação em que o herdeiro não precisa pagar o aluguel?

Sim, existem algumas situações em que o herdeiro não precisará pagar aluguel mesmo se utilizar o imóvel sozinho. As situações mais comuns são:

a) Quando a viúva ou o viúvo é quem reside sozinho no imóvel que era do casal. Nesse caso, a lei assegura que ele tem o direito de continuar morando no imóvel, e por isso ele não deve pagar aluguel (direito real de habitação do cônjuge sobrevivente - art. 1.831, CC).

b) Quando houver partilha antecipada dos bens e o imóvel já tiver sido atribuído àquele herdeiro de forma antecipada (art. 647, parágrafo único, CPC).

7. E como ficam as benfeitorias realizadas pelo herdeiro no imóvel?

Outra questão que gera bastante dúvidas é com relação às benfeitorias realizadas no imóvel. Se o herdeiro ocupante fez benfeitorias no imóvel, como por exemplo, uma reforma, a instalação de área de lazer, com piscina e churrasqueira, ele terá que devolver o imóvel com todos os acréscimos que ele fez? Ou pagar um aluguel maior justamente por causa da valorização que o imóvel teve com as benfeitorias que ele mesmo fez, tendo em vista que o avaliador vai identificar o imóvel na forma em que ele se encontra naquele momento?

A lei assegura ao possuidor de boa-fé o ressarcimento pelas benfeitorias que houver realizado no imóvel, podendo, inclusive, manter-se na posse do imóvel enquanto ele não for indenizado pelos demais herdeiros ou pelo espólio, dependendo do tipo de benfeitoria que ele tiver realizado (art. 1.219, CC).

O problema maior é verificado quando o herdeiro realiza essas benfeitorias depois de já ter sido notificado ou cientificado pelos demais herdeiros que eles não estão de acordo com a sua posse exclusiva sobre o imóvel. Nesse caso, o herdeiro ocupante passa a ser considerado possuidor de má-fé e pode perder o direito à indenização de alguns tipos de benfeitorias, não poderá se manter na posse do imóvel até ser indenizado e o valor da indenização pode ser bem menor (arts. 1.220 a 1.222, CC).

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