Adjudicação compulsória extrajudicial: tudo o que você precisa saber

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento realizado diretamente no cartório de Registro de Imóveis com o objetivo de suprir a falta de outorga da Escritura Pública de Compra e Venda definitiva pelo vendedor ao comprador e, com isso, transmitir legalmente a propriedade do imóvel para o comprador. Entenda agora como esse procedimento funciona e se ele pode ser útil para você.

A compra e venda de imóveis no Brasil comumente ocorre pela celebração de um contrato particular entre o vendedor e o comprador, denominado como "Compromisso de Compra e Venda" ou "Promessa de Compra e Venda". Porém, esse contrato particular é um instrumento preliminar, ou seja, ele vem antes do contrato definitivo. Assim, ele não transmite a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Para isso, os contratantes devem celebrar uma Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em um tabelionato de Notas, que é o contrato definitivo e que deverá ser registrado no cartório de Registro de Imóveis.

O que ocorre é que frequentemente passam-se muitos anos desde a celebração do compromisso de compra e venda sem que o vendedor e o comprador celebrem a escritura pública definitiva, e o vendedor acaba falecendo, mudando-se de cidade ou até mesmo de país, de forma que o comprador não consegue mais localizá-lo, ou, quando consegue, este se recusa a celebrar a escritura.

Nesses casos, quando o comprador não conseguia se valer de um procedimento mais simples para a resolução do problema, como a expedição de um alvará judicial autorizando a lavratura da escritura pública (veja mais sobre isso neste artigo), a solução prevista pela lei era o ajuizamento de uma ação judicial de adjudicação compulsória. Portanto, o comprador não tinha outra alternativa além de ingressar com um processo judicial para resolver o seu problema, sendo obrigado a aguardar alguns anos até que pudesse ter seu imóvel regularizado.

Porém, com a alteração promovida na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) pela Lei 14.382, de 27/06/2022, passou-se a admitir a realização da adjudicação compulsória de forma extrajudicial, diretamente no cartório de Registro de Imóveis, de forma muito mais rápida e efetiva. Posteriormente, foi editado também o Provimento nº 150 do CNJ, em 11/09/2023, que alterou o Código Nacional de Normas do CNJ e regulamentou de forma pormenorizada o procedimento.

Assim, se o comprador atender a todos os requisitos previstos na lei e no provimento, ele não precisará aguardar vários anos para regularizar o seu imóvel, e em poucos meses poderá ter o seu nome registrado na matrícula do imóvel.

A seguir, veremos de forma simplificada o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial, para que você tenha uma visão ampla do caminho que será percorrido para resolver definitivamente o seu problema!

1ª Etapa: Reunir a documentação

Em primeiro lugar, você deve fazer o levantamento prévio da documentação relativa à compra do imóvel. Para realizar a adjudicação compulsória, o comprador obrigatoriamente deve ter em mãos o contrato original celebrado com o vendedor e a prova da quitação desse contrato, como por exeplo, o recibo emitido pelo vendedor atestando o recebimento integral do preço, extratos bancários, mensagens enviadas pelo vendedor onde ele menciona que recebeu todo o valor, entre outros.

2ª Etapa: Contratar um advogado

Após reunir os documentos, o comprador deve contratar um advogado para que ele analise toda a documentação, adote qualquer providência necessária e faça o contato com o Tabelionato de Notas para realizar o próximo passo: a lavratura da ata notarial. É importante lembrar que você sempre precisará de um advogado para realizar a adjudicação compulsória de um imóvel, seja de forma extrajudicial ou através de um processo judicial.

3ª Etapa: Lavratura da Ata Notarial

Com toda a documentação em mãos, o comprador e o advogado devem apresentá-la ao Tabelionato de Notas competente para a lavratura da ata notarial para fins de adjudicação compulsória. Esse documento é obrigatório para o procedimento e não pode ser dispensado, devendo ser confeccionado com muita cautela.

O art. 440-G do Código Nacional de Normas do CNJ traz os requisitos necessários que a ata notarial deve conter:

Art. 440-G. Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação compulsória, a ata notarial conterá:

I – a referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames;

II – a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos instrumentos contratuais;

III – as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando;

IV – a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento;

V – o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento inicial, segundo a legislação local.

A ata notarial poderá conter, ainda, outros elementos de prova que sejam úteis, como imagens, documentos, gravações de sons ou depoimento de testemunhas (art. 440-G, §5º).

A cobrança de emolumentos relativa à ata notarial varia de acordo com o estado onde o procedimento está sendo realizado, porque a legislação de emolumentos cartoriais é estadual, e varia de estado para estado.

Em Minas Gerais e em São Paulo, por exemplo, o valor cobrado para a lavratura de uma ata notarial de adjudicação compulsória é o mesmo valor cobrado para a lavratura de uma escritura pública com valor declarado, ou seja, o valor de uma escritura pública de compra e venda ou doação de um imóvel. Lembramos que os valores de emolumentos são tabelados de acordc com faixas de valores, que são orientadas pelo valor de avaliação do imóvel. Então, quanto maior o valor do imóvel, maior o valor de emolumentos a serem pagos pela ata notarial.

4ª Etapa: Elaboração do requerimento inicial e protocolo no Registro de Imóveis

Após a lavratura da ata notarial, o advogado deve elaborar o requerimento inicial, anexar toda a documentação e protocolar o pedido no Registro de Imóveis, dando início ao procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória.

O conteúdo mínimo do requerimento inicial que o advogado deve fazer está descrito no art. 440-L do Código Nacional de Normas do CNJ:

Art. 440-L. O requerimento inicial atenderá, no que couber, os requisitos do art. 319 da Lei Federal n. 13.105, de 16 de março de 2015 - Código de Processo Civil, trazendo, em especial:

I – identificação e endereço do requerente e do requerido, com a indicação, no mínimo, de nome e número de CPF ou de CNPJ;

II – a descrição do imóvel, sendo suficiente a menção ao número da matrícula ou transcrição e, se necessário, a quaisquer outras características que o identifiquem;

III – se for o caso, o histórico de atos e negócios jurídicos que levaram à cessão ou à sucessão de titularidades, com menção circunstanciada dos instrumentos, valores, natureza das estipulações, existência ou não de direito de arrependimento e indicação específica de quem haverá de constar como requerido;

IV – a declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não pende processo judicial que possa impedir o registro da adjudicação compulsória, ou prova de que tenha sido extinto ou suspenso por mais de 90 (noventa) dias úteis;

V – o pedido de que o requerido seja notificado a se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias úteis; e

VI – o pedido de deferimento da adjudicação compulsória e de lavratura do registro necessário para a transferência da propriedade.

Junto com o requerimento, devem ser apresentados ao Registro de Imóveis também os seguintes documentos, além de outros que eventualmente sejam necessários, de acordo com o caso concreto (art. 440-M do CNN e art. 216-B, Lei 6.015/73):

a) Compromisso de compra e venda original;

b) Ata notarial;

c) Certidões dos distribuidores;

d) Procuração outorgada ao advogado;

No momento do protocolo no Registro de Imóveis, o requerente deve pagar o valor de emolumentos correspondente ao processamento do pedido de adjudicação. Esse valor deve ser pago independentemente do resultado do pedido, ou seja, tanto em caso de deferimento quanto de indeferimento do pedido, o valor é devido. Aqui, segue-se a mesma lógica dos valores pagos a título de custas judiciais quando se ingressa com um processo: o valor é devido, independentemente de você ganhar ou perder o processo.

5ª Etapa: Análise dos documentos pelo Registro de Imóveis

O Oficial do Registro de Imóveis irá analisar o requerimento e a documentação apresentada e dar seguimento ao procedimento ou solicitar ao requerente o ajuste de algum ponto.

Se houver algum ponto que precise ser retificado ou emendado, o Oficial do Registro de Imóveis notificará o requerente para que proceda à correção no prazo de 10 dias úteis. Se não for adotada nenhuma providência, o procedimento será extinto, e o requerente perderá o valor já pago a título de processamento (art. 440-Q).

6ª Etapa: Notificações

Se o requerimento inicial estiver em ordem, tendo preenchido todos os requisitos, o oficial do Registro de Imóveis irá notificar o requerido (vendedor) para que ele adote uma das duas condutas seguintes (art. 440-S):

a) Dê sua anuência à transmissão da propriedade para o comprador; ou

b) Impugne o pedido de forma justificada.

Se o requerido se mantiver em silêncio, isso não impedirá o andamento do procedimento, que poderá resultar no deferimento do pedido e transmissão da propriedade (art. 440-S, IV).

Caso o requerido apresente impugnação, o Oficial do Registro de Imóveis irá julgá-la, podendo acolhê-la ou rejeitá-la, e dessa decisão poderá haver recurso ao juízo.

7ª Etapa: Decisão pelo Registrador de Imóveis

Após todo esse procedimento, o Oficial do Registro de Imóveis irá analisar se a documentação está correta, se o requerente atende todos os requisitos da adjudicação compulsória e se não há qualquer tipo de litígio sobre o imóvel. Estando tudo em ordem, a adjudicação é deferida e é aberto um prazo para que o requerente faça o recolhimento do ITBI (imposto de transmissão), caso ainda não tenha sido feito.

Ressaltamos que com a decisão de deferimento pelo Oficial Registrador o requerente deverá pagar também o valor de emolumentos correspondente ao registro do pedido de adjudicação. Esse é o valor final devido ao cartório, para o encerramento do pedido com o registro da transmissão da propriedade.

Assim, após o pagamento do ITBI e apresentação do comprovante ao Oficial Registrador, será realizado o registro da transmissão da propriedade na matrícula do imóvel. A partir daí, o comprador torna-se, legalmente, proprietário do imóvel, podendo provar isso por meio da certidão da matrícula.

Existem outras intercorrências que podem influenciar o trâmite do procedimento, bem como outras inúmeras regras de processamento previstas no Código de Normas do CNJ. Porém, o objetivo desse artigo é trazer apenas um panorama geral do procedimento de adjudicação realizado em cartório, para que você tenha ciência de como funciona.

Como foi possível perceber, trata-se de um procedimento com muitos requisitos e documentos, podendo ser bastante complexo em alguns casos. Por isso, é imprescindível que seja realizado por um advogado especialista no assunto.

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